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ppt 萬科_上海浦江鎮項目策略大綱_178PPT_藍色創意 (共178頁)

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萬科_上海浦江鎮項目策略大綱_178PPT_藍色創意
科浦江鎮項目策略大綱藍色創意(上海)廣告有限公司本次大綱的限制條件?用地:浦江新城127號地塊,中心核心區域內偏西北角?容積率:0.4?產品形態:獨棟,棟間距7—14米,面積280平320平,帶地下室,地下層高3米?預期均價:22000元/平米?預期總價:600萬以上,高限不做測量本次大綱要解決的問題?通過市場、產品、消費者深度分析,尋找項目根本核心價值,得出品牌DNA?尋找營銷核心命題,給出相應營銷解決戰略?梳理和新浦江城之間的關系目錄市場分析消費者分析產品分析品牌策略推廣策略平面表現市場分析A、宏觀分析(明確供求關系、洞察消費趨勢)宏觀分析?現象(政策面)–06年真正成為一個“政策年”。07年將成為真正的“落實年”。–2006年10月1日以后,一直到2010年別墅項目土地停止供應。預示著上海未來五年純別墅項目將進入一個缺失期。–70/90政策繼續嚴厲執行,以別墅為代表的高端住宅一般是住宅價格上漲的先鋒軍,“雙竟雙限”土地出讓制度一旦擴大到別墅類項目,其未來的價格上漲渠道將會受到嚴重阻礙。–限制外籍人士在滬置業的相關規定,將在07年進一步完善,外籍人士在上海購房的難度將逐漸增大。?關鍵提煉–別墅用地限批–70/90繼續嚴厲執行宏觀分析?現象(市場面):–05與06年各月對比,別墅供應量增加?05年獨棟別墅的供應集中在年初和年末,而2006年第一季度新增供應量很小,4月份市場才開始有新房源逐漸被釋放。兩年對比,06年的新增供應比05年多373套,環比增長了17.8%。?關鍵提煉–別墅供應量增加宏觀分析?現象(市場面):–05與06年各月需求、均價比較?從市場需求來看,許多項目在06大量新房源的放量導致06年全年成交總量比05年多941套,同比增長49%;從月成交均價上來看,月成交均價整體高于05年。?06年獨棟別墅市場異常的火爆。?關鍵提煉–成交量增加–成交金額上升年2004年2005年2006均價單位:元/平方米宏觀分析?現象(市場面):–2003至2006年別墅均價走勢圖?關鍵提煉–價格逐年穩步上漲宏觀分析?分析(政策面市場總體反應):–06年在供應量提升的情況下同時出現銷量增加,售價增加,充分證明消費需求增長速度高于供給增長速度。–06年在限地政策出臺后出現供應量增加,證明市場上仍在消化前兩年批出的別墅用地,限地政策的實際效應在實際供應層面會延緩反應,市場那個
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上傳時間: 2020-03-27 13:27:00 資料星級: 所屬分類: 創意地產
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