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投資管理課程(百強地產)1256283432
湖地產投資管理體系全解讀龍湖地產投資管理體系全解讀20122012年年44月月一、房地產行業投資環境分析與決策1.目前國內房地產行業的投資形勢課題:當前國家經濟的持續健康發展與抑制通貨膨脹的矛盾解決辦法:“硬著陸”還是“軟著陸”?2012年房地產行業面臨的宏觀形勢.doc?2012年1-3月,北京市財政收入呈現負增長0.9%。同樣現象出現在上海、廣州、重慶等城市,負增長比例更大。?與此同時,從全國前兩個月的主要經濟數據看,也出現了明顯的減速現象:其一,全國規模以上工業企業1-2月份實現利潤6060億元,同比下降5.2%,比去年12月下降近37%,這是自2009年11月以來,工業企業利潤首次出現負增長;其二,1-2月份全國財政收入增長11%左右,比去年平均增速24%左右下降了一半。近期基本數據和現象:房地產地產調控后的經濟運行狀況?全國和地方財政收入增速的大幅下滑,除了經濟減速之外,和去年各地基數太高、春節假期影響,以及房地產業收入減少,個人所得稅、營業稅新政帶來政策性減收等有很大的關系,特別是在物價下滑的情況下,直接會導致流轉稅的減少。當然,更主要的,仍然和經濟本身處于減速的周期有很大關系。?在財政收入增長下滑的情況下,很多地方依然將希望寄托在房地產和土地市場的回暖,這從前兩個月部分地方政府試探性地放松對房地產的限購政策就可以看出。?然而,即使房地產政策再次寬松,各地依靠回暖的土地市場增加土地收入,但一旦房地產過熱,又必須回調,這樣的惡性循環并不利于擺脫對土地財政的依賴,也不利于推動經濟結構調整和產業轉型。?今年中央將GDP增速目標下調至7.5%,良苦用心就在于給各地的結構調整和轉型更加寬松的環境,通過增加對經濟減速的容忍度,提高經濟增長的可持續性和質量。財政收入增速的下滑,是各地必須痛苦邁過的第一道坎,地方恐怕要適應財政收入進入個位數增長的現實。財政收入的暫時負增長并不可怕,可怕的是諱疾忌醫,不積極推動轉型,而是再度依賴房地產,重回過去不可持續發展的老路。2010—2011房地產重要文件和調控目標?2010年4月“國十條”房地產調控目標為“遏制部分城市房價過快上漲”,2011年1月出臺的“國八條”強調“鞏固和擴大調控成果”,2011年12月的中央經濟工作會議指出“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸”。?2010年以來的政策調控,調控效果開始顯現:實施限購城
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