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ppt 世聯陳勁松講座住區與市場的現象和 (共60頁)

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世聯陳勁松講座住區與市場的現象和
宅市場的四個神話——陳勁松為何如此??為什么新盤價格會遠高于同區二手樓的價格??為什么入伙前后的樓盤普遍存在著價格落差??為什么人們換房的頻率會高過換洗衣機的頻率??為什么人們對住區的價值總是會在事后評估??我們憑什么去事先判斷“七十年產權”價值??創新的代價與失誤的規律是什么?我們處在經濟調控的階段中,類似的問題值得地產界思索簡單系統與復雜系統自然系統復雜系統迄今為止,人類面對的系統社會系統設計系統社會自然房地產系統論:利用設計系統來講復雜系統設計簡單系統復雜系統的再認識-非有限因果關系-限制高檔商品房-非強力所能控制-限制二次置業-各種指標只適用于描述-整頓土地市場非定性現象-市場本身說明它的規律-限制土地儲備住區發展是復合系統消費者意識住區與城市關系單體與住區關系人與住宅單位關系消費者神話規劃與配套神話技術神話戶型神話消費者神話(1)假定:消費者是上帝,他們了解自己的需求并且理性做法:調查問卷消費者參與前期定位策劃細分市場消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際效果圖全景消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際全景消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際跨國經理人調查消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際跨國經理人調查消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際紐約工作室樣板房消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際成交客戶年齡分析12%2%成交客戶職業分析20以下以上成交客戶付款方式6%2%關外成交客戶居住區域分析1%4%公務員管理人員經商學生職員其它專業技術人員福田南山6%22%一成首期二成及以上一次性付款其它羅湖20%香港外地國外4%56%其他70%成交客戶分析消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際廣告消費者神話(2)案例:深圳中心區-星河國際消費者神話(3)案例:深圳地鐵4號線擴展區消費者分類研究?消費者關鍵購買因價格素可歸納為六類:?價格?功能?享受?身份?情感?投資投資功能關鍵購買因素情感享受身份消費者神話(3)案例:深圳地鐵4號線擴展區消費者分類研究?依據消費者對關鍵購買因素的偏好,消費者可分為七個類型價格型:滿足基本使用功能,對價格敏感,可高情感型以忍受較多的不足?????????功能型:追求社區或城享受型身份型市功能的齊全、便利、繁華?平衡型:追求性價比,在價格、功能、身份等多方面取得平衡,但不同的人側重點不同?享受型:追求個人
世聯陳勁松講座住區與市場的現象和

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上傳時間: 2020-04-21 15:21:00 資料星級: 所屬分類: 房地產培訓
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